En droit français, si la propriété privée est très protégée, elle peut toute de même être remise en question lorsque cela est jugé nécessaire à l'intérêt général. Ce principe s’exprime au travers du droit de préemption et du droit d'expropriation. Le premier permet à la puissance publique d'être prioritaire pour l'acquisition de biens immobiliers mis en vente, tandis que le second permet de transférer la propriété d'un bien à l’État. Un avocat expert en préemption et en expropriation accompagne les collectivités territoriales dans l'exercice de ces droits, et assure la défense des propriétaires expropriés ou dont le bien a été préempté.

Qu'est-ce que le droit de préemption ?

Le droit de préemption permet à une personne privée ou publique d'avoir la priorité pour l'acquisition d'un bien lorsque celui-ci est vendu par son propriétaire. Cependant, le droit de préemption n'impose en rien audit propriétaire de procéder à la vente de son bien dans un délai défini. Il peut découler de la loi ou d'un contrat passé entre des personnes privées, notamment lorsqu'il concerne les parts sociales ou actions d'une entreprise. Le droit de préemption peut s'appliquer à tous types de biens, mais il concerne dans la majorité des cas des terrains et des bâtiments.

Le droit de préemption des collectivités territoriales

Les collectivités territoriales peuvent instaurer un droit de préemption urbain (DPU) sur certaines zones de leur territoire lorsqu’elles sont munies d'un PLU (plan local d'urbanisme) ou d'un PLUi, d'un POS (plan d'occupation des sols) ou d'une carte communale. Ce droit a pour but de récupérer progressivement les terrains préemptés sans avoir recours à l'expropriation, qui est beaucoup plus violente pour les propriétaires. La mise en place d'un DPU s'inscrit donc dans une vision de long terme de développement du territoire. Le but visé peut être des projets d'aménagement, un souci de modernisation de l'habitat, la création de logements HLM...

Concrètement, le fait d'avoir un bien immobilier dans une zone soumise à un DPU ne signifie pas forcément que la collectivité territoriale exercera son droit de préemption. En cas de vente, elle doit être informée, et dispose d'un délai de réflexion de deux mois pour décider si elle souhaite ou non exercer ce droit. Dans les faits, le droit de préemption est assez rarement exercé.

Le droit de préemption dans les zones d’aménagement différées (ZAD) est un mécanisme proche de celui du droit de préemption urbain. Il vise spécifiquement à acquérir des terrains destinés à de futurs projets d'aménagement.

Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles, quant à lui, vise à acquérir des terrains dans des zones naturelles boisées ou non, dans le but de les protéger ou de les ouvrir au public.

Enfin, le droit de préemption commercial s'inscrit dans la logique de sauvegarde des commerces de proximité.

Le droit de préemption des locataires

Les locataires d'un bien disposent d'un droit de préemption lorsque le propriétaire du bien décide de le vendre. Il peut s'agir des locataires d'un bien immobilier, des titulaires d'un droit de fermage sur des terres agricoles, ou encore des exploitants de baux commerciaux.

Le droit de préemption dans le cadre d'une indivision

Les co-indivisaires d'un bien immobilier bénéficient d'un droit de préemption sur ce dernier.

Le droit de préemption de la SAFER

Dans les Haut-de-France comme ailleurs en France, les terres agricoles sont soumises à un droit de préemption de la SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural).

Quel est le rôle de l'avocat en préemption à Lille ?

Les règles varient entre les différents types de droits de préemption que ce soit en ce qui concerne la procédure, les délais, les recours éventuels... Dans tous les cas, se faire accompagner par un avocat expert permet de s'assurer de respecter les procédures, et de présenter tous les éléments permettant d’obtenir gain de cause dans une négociation ou devant le tribunal administratif. Les clients de l'avocat en préemption sont :

• les propriétaires d'un bien soumis au droit de préemption ;

• les acheteurs évincés par l'exercice de ce droit ;

• les collectivités territoriales souhaitant exercer leur droit de préemption ;

• les agences immobilières qui veulent obtenir le paiement de leur commission lorsque le bien qu'elles ont en vente est préempté.

Le conseil en matière de préemption

L'avocat en préemption peut apporter ses conseils aux propriétaires qui souhaitent vendre un bien soumis à un droit de préemption. Il leur indique la conduite à tenir pour essayer d'échapper à l'exercice de ce droit, ou pour le purger avant la mise en vente de leur bien. L'avocat conseille également les collectivités territoriales dans la définition des zones soumises à droit de préemption, et dans l'exercice de ce droit, notamment en les aidant à motiver leur décision.

Le contentieux portant directement sur le droit de préemption

Un propriétaire dont le bien est préempté peut contester la légalité de la décision de préemption. Pour cela, il a la possibilité de se baser sur différents arguments portant sur la forme ou sur le fond :

• la procédure n'a pas été respectée ;

• la décision est mal motivée, ou ne l'est pas du tout ;

• le motif à la base de la décision de préemption est illégal.

Il peut alors déposer un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif. Le demandeur n'a pas l'obligation de se faire assister par un avocat dans cette démarche. Toutefois, il lui est fortement recommandé de le faire, puisque l'avocat expert en préemption dispose de toutes les connaissances nécessaires pour argumenter la demande et la défendre devant le tribunal.

Le contentieux sur la valeur de la propriété préemptée

Lorsqu'elle exerce son droit de préemption, c'est la collectivité territoriale qui fixe le prix d’achat, qui peut être égal ou inférieur au prix demandé par le vendeur. Celui-ci a alors la possibilité de demander au juge de l'expropriation de fixer un nouveau prix. L'avocat en expropriation l'accompagne dans cette démarche, notamment en réunissant les éléments nécessaires pour démontrer la justesse du prix qu'il demande.

L'exercice du droit de rétrocession

Si la collectivité territoriale qui a préempté un bien immobilier décide de renoncer au projet qui a motivé la préemption, l'ancien propriétaire et l'acheteur évincé par la préemption disposent d'un droit de rétrocession. Cela signifie que la collectivité doit leur proposer en priorité le rachat du bien. Les propriétaires ou acheteurs potentiels qui estiment que leur droit de rétrocession n'est pas respecté peuvent faire appel à un avocat en préemption pour faire valoir leurs droits.

Qu'est-ce que le droit de l'expropriation ?

L'expropriation est une procédure dans laquelle une personne publique contraint une personne privée (particulier ou entreprise) à lui céder son bien. Le propriétaire exproprié perçoit en échange une indemnisation. Le droit d'expropriation peut être exercé par l’État, les collectivités territoriales, des établissements publics ou des établissements privés chargés d'une mission de service public.

L'expropriation ne peut être exercée que dans un cadre strict :

• soit pour permettre la réalisation d'un projet d’utilité publique : construction d'équipements collectifs, de routes, assainissement...

• soit dans le cadre de la lutte contre l'habitat insalubre ;

• soit pour cause de sécurité publique, pour les habitations soumises à des risques naturels mettant en danger la vie des personnes (zones côtières soumises à l'érosion, terrains devenus trop instables...).

La procédure d'expropriation se compose de deux phases distinctes :

• la phase administrative, qui conduit à la reconnaissance du projet comme étant d'utilité publique, et à la détermination des terrains concernés par l'expropriation ;

• la phase judiciaire, dans laquelle le juge de l'expropriation assure le transfert de propriété et fixe le montant de l'indemnisation.

La phase judiciaire n'est enclenchée que si le propriétaire exproprié conteste le principe même de l'expropriation ou le montant de l'indemnisation proposée par l'expropriant.

 

Comment l'avocat en expropriation à Lille assure-t-il la défense des expropriés ?

Les personnes privées soumises à l'expropriation sont en confrontation directe avec la puissance de l’État. L'assistance d'un avocat expert en préemption est donc indispensable pour faire valoir leurs droits, et notamment obtenir des indemnités à la hauteur du préjudice subi.

Les propriétaires concernés par un projet d'expropriation ont tout intérêt à prendre contact avec un avocat en expropriation dès qu'ils ont connaissance de ce projet. Celui-ci les informe sur leurs droits, et leur donne tous les conseils utiles pour répondre aux premières sollicitations de l'expropriant.

Tout au long de la procédure d'expropriation, l'avocat à Lille et partout en France peut contester les différentes opérations. Il a notamment la possibilité d'attaquer la déclaration d'utilité publique du projet, ou de démontrer que des solutions existent pour éviter l'expropriation.

Dans la phase judiciaire du processus, il défend les intérêts de ses clients pour obtenir une indemnisation maximale. Enfin, l'avocat expert en défense des expropriés à Lille accompagne ses clients jusqu'à ce qu'ils aient perçu la totalité des indemnités qui leur sont dues.