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Benjamin Ingelaere Avocat
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Votre avocat en droit de l'urbanisme dans les Hauts de France

Les problématiques relatives au Droit de l'urbanisme touchant le plus souvent aux autorisations sont diverses et le contentieux est vaste : certificat d'urbanisme, plan local d'urbanisme, permis de construire, déclaration préalable de travaux... etc...
Les possibilités de conflits sont nombreuses. Me Benjamin Ingelaere, avocat en Droit Public à Lille et à Arras met à la disposition de ses clients une expertise reconnue et sur-mesure pour répondre à toutes les situations.

Le Permis de Construire et son contentieux

Un permis de construire sera exigé dans différentes situations :

  • Quand les structures porteuses ou la façade d'un bâtiment se trouvent transformées par les travaux à venir
  • Lorsqu'il est question d'un changement de destination du local (exemple  : un appartement devient un bureau ou réciproquement).
  • Quand les travaux envisagés vont concerner un immeuble classé aux Monuments Historiques ou qui se situe dans un secteur préservé et réglementé.
Droit de l'Urbanisme


Il est à souligner que toute construction neuve doit également faire l'objet d'une délivrance de permis de construire, exception faite de certaines constructions dispensées de cette formalité au profit d'une simple déclaration préalable.
Dans le cadre d'un permis de construire, l'architecte est indispensable si la surface de plancher ou l'emprise au sol de la construction excède 170 m².

Zone couverte ou non par un PLU (Plan local d'Urbanisme)

Deux situations sont à distinguer :

  • Si la zone de construction n'est pas sujette à un Plan Local d'Urbanisme (PLU), le permis est nécessaire, particulièrement si les travaux conduisent à créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m².
  • Si la zone est couverte par un Plan Local d'Urbanisme, un permis de construire est obligatoire dès lors que les travaux ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m². L'obligation reste la même s'ils créent entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol et qu'ils ont pour conséquence de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m² (ou si la construction initiale a déjà une surface de plus de 170 m²).

Depuis le 27 mars 2014, il n'est plus question de tenir compte du coefficient d'occupation des sols.

La procédure classique est la suivante :

  • Le délai d'instruction est de 2 mois.
  • A la suite d'un arrêté, l'acceptation de votre projet vous est signifié. Il convient alors de respecter les dispositions légales en matière d'affichage (et aux voisins de respecter cet affichage).
  • Lorsque le projet fait l'objet d'un refus, il est toujours possible de procéder à un recours devant le Tribunal Administratif.
  • Me Benjamin Ingelaere, avocat en Droit de l'Urbanisme dans le Nord-Pas-de-Calais, est là pour vous assister dans le cas d'un recours de ce type.

Qu'est-ce qu'une Déclaration Préalable de Travaux ?

La déclaration préalable de travaux est une formalité qui vise à permettre à la commune de s'assurer que le projet est bien conforme aux règles d'urbanisme en vigueur.

Cette déclaration est suffisante dans différentes situations :

  • Quand les travaux concernent une surface de faible importance.
  • Quand les travaux, bien que modifiant la destination du bâtiment, ne s'accompagnent pas de changements sur les structures porteuses.
  • Quand les travaux se bornent à modifier ou à améliorer un aspect extérieur.

Notons qu'une simple restauration ne requiert pas une déclaration préalable de travaux, à moins qu'elle intervienne dans un secteur protégé ou qu'elles contreviennent à un PLU. Le délais d'instruction est en général d'un mois à compter de la date de dépôt. En l'absence de réponse au bout d'un mois il sera possible de demander un certificat de non opposition.
En revanche, dans le cas d'un refus, il est alors possible de contester cette décision en saisissant le Tribunal Administratif dans un délai de 2 mois (à compter de la notification de refus).

Comprendre le Certificat d'Urbanisme

On appelle « certificat d'urbanisme » l'acte administratif qui indique l'état des règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné.

On estime trop souvent à tort qu'un certificat d'urbanisme opérationnel accorde un droit à titre définitif. Or, il n'est qu'un un document purement informatif, qui couvre simplement la responsabilité des vendeurs.

Deux types de certificat d'urbanisme sont à distinguer :

  • Le certificat d'urbanisme informatif, reprenant les informations essentielles s'agissant des dispositions applicables au terrain ainsi que des informations du plus grand intérêt concernant la situation exacte de la parcelle.
  • Le certificat d'urbanisme opérationnel indiquant quant à lui si le terrain est utilisable pour la réalisation du projet de construction.

C'est dire l'importance décisive du certificat d’urbanisme lorsque vous souhaitez vendre votre immeuble et/ou votre terrain.

Me Benjamin Ingelaere, avocat rompu aux problématiques du Droit de l'Urbanisme se propose de vous conseiller et de vous assister dans vos démarches visant l'obtention d'un certificat d’urbanisme opérationnel. Il vous aidera à monter votre dossier ou à contester efficacement un éventuel refus.

PLU (Plan Local d'Urbanisme) et contentieux

Le plan local d’urbanisme vise à organiser un développement harmonieux de votre commune. En ce sens, il va fixer les règles de construction des terrains.

C'est par conséquent le PLU de la commune qui va indiquer si le terrain est constructible ou non, s’il s'agit d'un terrain agricole ou d'un terrain naturel.
On devine aisément que les conséquences financières sont ici extrêmement importantes puisqu'en cas d’adoption ou de modification d’un PLU la valeur d'un terrain ou d'un bien peut significativement évoluer ! Ainsi, certains propriétaires voient parfois leur terrain non bâti devenir subitement constructible ou inconstructible à la suite d'une modification du PLU.

Retenons que le PLU est contestable dans un délai de deux mois à compter de son adoption.

Soulignons encore que les illégalités pouvant entacher un PLU sont particulièrement fréquentes et nombreuses. On considère couramment qu'il s’agit de la procédure la plus technique en matière de Droit de l'Urbanisme.

Quelques recours envisageables en matière de PLU :

  • Le recours gracieux.

    Il s'agit de solliciter du Maire de la commune le simple retrait de l'approbation du Plan Local d'Urbanisme.
  • Le recours pour excès de pouvoir.

    Il consistera en une demande au juge administratif d'annulation de la décision d'approbation du PLU. Notons encore que ce recours pour excès de pouvoir requiert une expertise des plus pointues tant les paramètres en jeu sont précis et divers.

Notions annexes : Plan local d’urbanisme - Tribunal administratif - Permis de construire - Avocat urbanisme - Droit public.