Droit de préemption : vente volontaire et vente forcée. Les droits et obligations des Communes

Droit de préemption : vente volontaire et vente forcée. Les droits et obligations des Communes

Les articles L 211-1 et suivants du code de l'urbanisme régissent le droit de préemption urbain offert aux personnes publiques en matière d'urbanisme. 

Ce droit de préemption permet de substituer un acheteur public à un acheteur privé lors de la vente d'un bien immobilier. 

L'exercice du droit de préemption urbain sur les aliénations par adjudications répond à des conditions particulières. Il faut notamment distinguer entre la préemption sur adjudication volontaire et la préemption sur adjudication forcée.

En cas d'adjudication volontaire, la déclaration d'intention d'aliéner (DIA), qui mentionne l'estimation du bien ou sa mise à prix, doit être transmise au moins 2 mois avant la date de l'adjudication au titulaire du droit de préemption. 

Ceci permet à ce dernier, s'il souhaite exercer ce droit, de faire connaître sa décision dans un délai de 2 mois avant l'adjudication. 

Car, en effet, l'adjudication volontaire d'un bien soumis à préemption ne peut intervenir qu'au terme du délai de 2 mois accordé au titulaire du droit de préemption pour faire connaître sa décision d'exercer ce droit, comme c'est le cas pour toute aliénation volontaire.

En cas d'adjudication forcée (à la suite de saisies immobilières par exemple), les délais sont différents. 

En effet, le quatrième alinéa de l'article R 213-15 du code de l'urbanisme dispose que « la substitution ne peut intervenir qu'au prix de la dernière enchère ou de la surenchère ». La commune se substitue alors à l'adjudicataire qui a emporté l'enchère, elle ne peut préempter avant (JO AN, 05.03.2013, question n° 9432, p. 2621)

Aussi, afin d'informer le titulaire du droit de préemption, le greffier de la juridiction ou le notaire chargé de procéder à la vente doit lui transmettre la déclaration d'intention d'aliéner en lui faisant connaître la date et les modalités de la vente, 30 jours au moins avant la date fixée pour la vente.

Par principe, le titulaire dispose d'un délai de 30 jours à compter de l'adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l'adjudicataire au prix de la dernière enchère intervenue lors de l'adjudication.

Cependant, il est possible qu'une surenchère intervienne dans le délai des 10 jours qui suivent l'adjudication. 

Dans ce cas, le délai de 30 jours à compter de l'adjudication imparti au titulaire du droit de préemption pour se prononcer est interrompu. 

Le délai recommence à courir à compter de la date de la surenchère, afin que le titulaire du droit de préemption puisse faire connaître sa décision de se substituer à l'adjudicataire au prix de la surenchère. 

Le délai de réflexion globale laissé à la collectivité en cas d'adjudication forcée est donc de 2 mois.

La collectivité dispose donc d'un temps d'information comparable à celui applicable dans tous les cas de préemption (JO AN, 30.08.2005, question n° 62782, p. 8234).

Article écrit par : Avocat droit public Lille le 30-05-2017.
Permalien : https://ing-avocats.eu/article/preemption-avocat-collectivites-communes-arras-lille-droit-public-ingelaere.